Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целым рядом юридических признаков.

Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, то есть отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно.

Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства. Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом. Как говорилось ранее, понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Признак "недвижимости" объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.

Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и так далее. Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества. В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации/

Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещения распространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). На практике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и прав на них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилое помещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными для недвижимого имущества (ст. 17 Закона о государственной регистрации), что подтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещных правах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальными особенностями - не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ).

В частности, понятие "жилище" используется в Конституции РФ (ст. 25), однако оно в ней не раскрывается. Понятие "жилище", используемое в указанной статье Конституции, шире понятия "жилое помещение" и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом, к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другое естественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзя рассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворных помещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфического предназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенного времени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и так далее. Интересно определение жилища, которое было дано в ст. 139 УК РФ, согласно которой под жилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, но предназначенные для временного проживания.

Следует отметить, что в новом Жилищном кодексе РФ также используется понятие "жилище". В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однако само понятие в Кодексе также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная социально-экономическая категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право, как правильно было отмечено, имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием "жилище" - помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.

Таким образом, помещение - это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение - это вещь в юридическом смысле слова.

Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении части многоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласно действовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал право собственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться только вертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимом обладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых не действовало право запрета совершения каких-либо действий. В.Б. Ельяшевич Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. С. 105. Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России в дореволюционный период.

В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания по горизонтали был решен окончательно с момента признания права собственности на квартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.

Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так, согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения - это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.

Для того чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на помещение (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) (поскольку это разновидность недвижимого имущества). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права и, соответственно, права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве объекта права. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования.

Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие "жилое помещение", которое объединяет ряд однопорядковых понятий: "жилой дом", "часть жилого дома", "квартира", "часть квартиры". В ст. 1 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года "Об основах федеральной жилищной политики" в определение жилищного фонда включалась совокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иных строениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры.

Понятие и признаки жилого помещения.

Виды жилых помещений.

Назначение жилого помещения.

Государственная регистрация жилых помещений и прав на жилые помещения.

Понятие жилищного фонда. Виды жилищных фондов.

Государственный учет жилищного фонда.

Контроль за использованием жилищного фонда и его сохранностью.

Исключение жилых домов и жилых помещений из жилищного фонда.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое: условия и порядок.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие, основание, порядок.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Задача 1. Как известно, многие народы Крайнего Севера и Средней Азии, используют в качестве жилища юрты, чумы и т.п. Понятно, что эти помещения вряд ли могут пройти какую-либо проверку санэпиднадзора, так как в них отсутствуют удобства и коммуникации. Тем не менее представители этих народностей, как правило, отказываются от предлагаемой им жилплощади в благоустроенных квартирах и продолжают жить в ртах (чумах, вигвамах и т.п.). Могут ли вышеозначенные жилища в данном конкретном случае быть признаны жилыми помещениями? Распространяются ли на них такие принципы жилищного права, как недопустимость произвольного лишения жилища, принцип неприкосновенности жилища, и попадают ли они под действие жилищного права?

Задача 2. Павлов по договору найма сдал квартиру Тимофееву, а последний устроил в ней склад сильно пахнувших огнеопасных товаров. Павлов обратился в суд с иском к Тимофееву, в котором требовал досрочного расторжения договора найма, возмещения затрат на ремонт квартиры, а также возмещения морального вреда в пользу соседей.

Задача 3. Романов, собственник четырехкомнатной квартиры, зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, повесил на дверь вывеску соответствующего содержания и устроил в трех комнатах своей квартиры офис по продаже товаров мелким оптом. Сотрудниками его предприятия являлись его жена, двое совершеннолетних детей, а также брат жены и два его приятеля. Администрация района обратилась в суд с иском в порядке ст.293 ГК РФ о принудительной продаже указанной квартиры.

Задача 4. Противопожарная служба в ходе проверки выявила следующие обстоятельства. Плетнев, наниматель муниципальной квартиры, собирал в ней различные пиротехнические игрушки. Жена Плетнева занималась в этой же квартире пошивом свадебных платьев. Противопожарная служба привлекла его к административной ответственности за то, что квартира не была оборудована запасным выходом и отсутствие в квартире огнетушителей и противопожарного щита. Плетнев обжаловал незаконные, по его мнению, действия противопожарной службы в суд.

Задача 5. Тарасов, собственник квартиры, состоящей из двух смежных комнат, заключил договор найма одной из них с Мелехиным сроком на три года. Через год Тарасов обратился в суд с иском к Мелехину о взыскании платы за жилое помещение за последние шесть месяцев, а также пеней предусмотренных заключенным договором. Мелехин иск не признал, заявив, что заключенный договор является недействительным.

Задача 7. Гр. Зверев и Власова обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. В регистрации им было отказано, так как в деле отсутствовал технический паспорт квартиры. Зверев – собственник квартиры – обратился за выдачей паспорта в Центр технической инвентаризации г.Перми. Вместо паспорта ему было предъявлено требование о приведении жилого помещения в прежнее состояние (последствие самовольной перепланировки). Узнав об этом гр. Власова сказала Звереву, что он может ничего не переделывать, а она купит эту квартиру в случае ее принудительной продажи.

Задача 9. Корнеев, являвшийся собственником нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоэтажного дома, обратился в орган местного самоуправления с заявлением о переводе этого помещения в жилое. Разрешение было им получено. Гр.Козлова, являвшаяся собственником нежилого помещения, расположенного на втором этаже того же дома, обратилась в суд с иском о признании решения органа местного самоуправления незаконным. Представитель органа местного самоуправления и Корнеев, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, против иска возражали.

Задача 10. К гр. Федорову – собственнику жилого дома – обратился страховой агент с предложением заключить договор страхования дома. Федоров от заключения договора отказался. В ответ на отказ от заключения договора страховой агент разъяснил ему, что в соответствии со ст.21 Жилищного кодекса РФ, страхование жилых помещений является обязанностью их собственников. Федоров обратился за консультацией к юристу.

Задача 11. Чупраков, являвшийся собственником квартиры №1 в двухквартирном доме, приобрел по договору купли-продажи вторую квартиру в этом же доме. Он обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о регистрации сделки и его права собственности на весь дом и выдаче ему одного свидетельства о праве. Орган, осуществляющий государственную регистрацию, зарегистрировал сделку и выдал ему свидетельство о праве собственности на кв.№2. Чупраков обратился в суд.

Задача 12. В соответствии с решением районного суда квартира, принадлежавшая Митрофанову на праве собственности подлежала продаже с публичных торгов в соответствии со статьей 29 Жилищного кодекса РФ. На следующий день после вступления указанного решения в законную силу представитель органа местного самоуправления потребовал от Митрофанова освободить занимаемое жилое помещение. Митрофанов исполнить предъявленные требования отказался сославшись на отсутствие указаний на это в решении суда.

Статья просмотрена: 8919 раз

Статья 15 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав [1]. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским Кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе.

Следует согласиться с весьма справедливым суждением В. Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова — как место жительства [2 с. 34].

Из анализа данной статьи можно сделать вывод, что закон допускает возможность строительства на дачных, огородных, садовых участках различных видов строений. Регистрация права проживания возможна только в построенном на дачном участке жилом доме. Означает ли это, что только этот вид строения признается жилым помещением, предназначенным для постоянного жительства. По всей видимости, ответ должен быть положительным.

Таким образом, на основании изложенного можно выделить следующие признаки жилого помещения:

Первые два признака жилого помещения, свойственны любому помещению в его гражданско-правовом и жилищно-правовом значении, а признаки пригодность и предназначенность для постоянного проживания, по утверждению ряда ученых (С. П. Гришаев, А. М. Эрделевский), выступают критерием деления помещений на жилые и нежилые [15]. В свою очередь другая группа ученых (В. М. Жуйков, В. П. Мозолин, И. Д. Кузьмина), выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан [16]. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность [17 с. 735]. Таким образом, в юридической литературе вплоть до настоящего времени нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения. Следует согласиться с мнением П. В. Макеева, который предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать как признак пригодности, так и предназначенности для постоянного проживания граждан [18 с. 101]. Свою точку зрения, П. В. Макеев мотивирует на следующем примере: нежилое помещение, переведенное из жилого помещения без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т. е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требует дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.

Подводя итог сказанному, следует отметить следующее: во-первых, поскольку предназначенность, наряду с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; во-вторых, признаком жилого помещения является отнесение жилого помещения к жилищному фонду, что следует также закрепить в дефиниции жилого помещения.

В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции ч.2 ст. 15 ЖК РФ: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), прошедшее государственный учет в соответствующих органах.

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 — ФЗ // Российская газета. № 1. 12.01.2005 (с послед. изм. и доп.).

2. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. В.Н Литовкина. М.: Проспект, 2005. С. 34.

3. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15.04.1998 № 66 — ФЗ // Российская газета. № 79. 23.04.1998 (с послед. изм. и доп.).

4. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и права. 2005. № 6. С. 32.

5. Щенникова Л. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Россий-ская юстиция. 2003. № 11.

7. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и права. С. 88.

8. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 98 (автор комментария с. 15 ЖК РФ — Б. М. Гонгало).

9. Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 / Ведомости ВС РСФСР № 26. Документ утратил силу.

10. Ожегов С. И. Словарь русского языка 24-е издание. М., 2005. С. 315.

11. Толстой Ю. К. Жилищное право: учебник. — 2-е изд., перераб. И доп.. М.: Проспект, 2011.

16. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под. ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65; Гражданское право, часть вторая: учебник / Отв. Ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. С. 168; Кузьмина И. Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 30.

17. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под. ред. О. Н. Садикова. М.: Инфа-М, 2005. С. 735.

18. Макеев П. В. О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного прожи-вания граждан // Жилищное право. 2010. № 10. С. 101.

О ПРИЗНАКАХ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРЕДНАЗНАЧЕННОСТИ И ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ ГРАЖДАН

Определение понятия жилого помещения всегда вызывало множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) споры только усилились. Это вполне можно понять, учитывая, что дефиниция понятия жилого помещения в ЖК РФ нормативно сформулирована впервые.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.

Как верно отмечает автор, жилое помещение является объектом недвижимого имущества. Следовательно, домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей) и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды).

Вместе с тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 15.03.2006 г. № Ф08-796/2006-364А по делу №А32-30097/2005-5/390-36АЖ установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО "Тополек" переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан. Таким образом, судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Рассмотрим признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, его взаимную связь с признаком предназначенности, а также соотношение категорий предназначенности и назначения.

Буквальное толкование частей 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ показывает, что определение пригодности жилого помещения представляет собой некоторую процедуру, по итогам прохождения которой помещение, соответствующее требованиям, установленным Правительством РФ и другими федеральными законами, становится жилым. Однако уже при первом рассмотрении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (далее — Положение о признании помещения жилым) , а именно пунктов 2 и 3, становится очевидным, что предусмотренные в нем требования, предъявляемые к жилым помещениям, применяются лишь в отношении объектов, юридически возникших и эксплуатируемых как жилые. В этом смысле процедура проверки соответствия жилого помещения требованиям, предусмотренным в указанном Положении, т.е. определение его пригодности, используется лишь для целей проверки сохранения (утраты) правового режима жилого помещения.

Позволяет ли ссылка на федеральные законы с уверенностью сказать, что помещение, которое будет соответствовать установленным в них требованиям, станет жилым?

Представляется, что помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения.

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения?

В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых , пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь другая группа ученых выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.

По мнению Конституционного суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. №7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) . В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.

Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.

В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела 2 Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения.
В юридической литературе дискуссионным является вопрос о том, через какие правовые категории должны определяться предназначенность и пригодность: через постоянное или временное проживание граждан?

Указанная дискуссионность во многом обусловлена несовершенством законодательства. Так, в части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т.е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании. Аналогичным образом выглядят и нормы Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее — ГК РФ ).

Полагаем, что именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания.

В этой связи вызывает критику утверждение ряда авторов о том, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного проживания, относя к последним жилые помещения специализированного фонда. Если говорить о жилом помещении, предназначенном для временного проживания, пригодность такого помещения, очевидно, также должна определяться через временное проживание граждан. В противном случае было бы нелогично задавать при строительстве объекту предназначение — временное проживание, а при вводе предъявлять к объекту требования постоянного проживания.

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю.О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан. Подобная точка зрения является результатом объективной невозможности сопоставить, с одной стороны, признак пригодности для постоянного проживания в определении понятия жилого помещения (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), а с другой — признак предназначенности для временного проживания специализированного жилого помещения (глава 9 ЖК РФ.).

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42, показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования.

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения — постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения — временное проживание отдельных категорий граждан.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что помещения специализированного жилищного фонда являются жилыми помещениями и к ним применимо определение, закрепленное в ч.2 ст.15 ЖК РФ и устанавливающее критерий именно постоянного проживания.

Еще одним аргументом в пользу того, что специализированные жилые помещения должны быть предназначены для постоянного проживания является то обстоятельство, что временность проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена не требованиями, установленными санитарными и техническими правилами и нормами к самим жилым помещениям (в отличие, например, от некоторых строений на дачных участках, в которых в связи с отсутствием отопления проживать можно только временно, в дачный сезон), а спецификой условий и основания предоставления специализированных жилых помещений, в частности, на ограниченный временем период работы или учебы; спецификой субъектного состава.

Кроме того, как показывает практика, наниматели проживают в специализированных жилых помещениях достаточно длительный срок, который может быть равен и периоду жизни.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, встатьях 93–98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (статьи 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 702.

См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. – М.: Контракт, 2007. – С. 65; Гражданское право. Часть вторая: учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2004. – С. 168; Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2001. – № 9. – С. 30.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2005. – С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 43.

Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.

СЗ РФ. – 03.01.2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.

Дроздов И.А. Указ. соч. С. 14.

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 112.

Ведомости ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.

СЗ РФ. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – С. 24.

Гражданское право России. Обязательственное право: курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – С. 346.

Требования, предъявляемые к жилому помещению, определены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные (Введ. 2003-10-01. – М.: Госстрой России, ФГУП ЦПП, 2004), СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные, СанПиН 2.1.2.1002-00. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (Введ. 2001-07-01 // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. – 2001. – № 2) и в других правилах и нормах.

См.: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. – 2007. – № 3. – С. 6; Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – М., 2006. – С. 6.

См.: Гаврилова Ю.О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Российский военно-правовой сборник № 7: Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. Вып. 66. – М.: За права военнослужащих, 2006. – С. 152, 153.

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 697.

Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. – 2006. – № 8. – С. 19.

СЗ РФ. – 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка / под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. – М.: Оникс, Мир и образование, 2005. – С. 654.